《建设工程质量管理条例》释义：第四十条

第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的隆重间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

[释义]　本条是关于建设工程的最低保修年限和保修期起始日的计算办法的规定。

(一)本条所规定的最低保修期限应理解为根据《建筑法》第六十二条中规定的“保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者的权益”原则确定的最起码的期限。国务院根据《建筑法》的授权在《条例》中对最低保修期作了明确的规定：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，关系到基础设施工程和房屋建筑的整体安全可靠，必须在设计文件规定的该工程的合理使用年限内予以保修；

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面，一般如果在5年内不渗漏，质量就会趋于稳定；

(3)供热与供冷系统，一般如果在2个采暖期、供冷期内不出现问题，质量就会趋于稳定；

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，一般如果在2年内不出现问题，质量就会趋于稳定。

建设单位、施工单位、勘察设计单位必须严格执行。如建设单位和施工承包单位另有保修约定合同，其合同中保修期限可以长于所规定的最低保修期限，但不应低于本条所列的最低年限，否则视作无效。

(二)本条第二款提出了除本条(1)～(4)项规定的项目外的其它工程项目的保修期限由发包方或承包方约定。必须指出的是1．这类项目要不要保修，要在合同中约定；2。保修期限由发包方(通常指建设单位)和承包施工单位约定，但必须有书面形式；3．约定中：保修期限不得违反《建筑法》要保证建筑物的合理寿命年限内正常使用和维护使用者的原则；4．约定要符合有关法律(《民法通则》和《合同法》)的要求。

(三)保修期的起始日是竣工验收合格之日。竣工验收合格之日的确定，是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并各方签收竣工验收之文本的日期。按照本《条例》第四十九条第二款的规定，“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”那时的保修期为各方都认可的重新组织竣工验收的日期。但是，住宅工作售房单位对用户的保修期要从房屋出售之日起计算。

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