2019年法律职业资格考试民法《抵押权的实现》知识点

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债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。折价受偿协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（一）按份共有人与房屋承租人的优先购买权

按份共有人有权处分其共有份额，也可以其不动产共有份额为自己或他人债务设定抵押，但应书面通知其他共有人（共同共有人无此权利）。在抵押权人行使抵押权时，其他共有人享有同等条件优先购买权。但以拍卖方式实现抵押权时，仍应由拍卖时出价较高的应买人获得抵押物（或共有份额）。

注意：房屋租赁中，承租人在抵押权实现时也享有优先购买权。以拍卖方式实现抵押权时，仍应由拍卖时出价较高的应买人获得抵押物（共有份额）。

（二）抵押权的行使期间

《物权法》改变了《担保法》的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。抵押权过了主债权诉讼时效期间后，抵押权本身仍然存在，但抵押人享有了拒绝履行的抗辩权。此为法定期间，不允许当事人约定排除。

（三）抵押权与质权并存

抵押权与质权并存，仅发生在标的物为动产之情形。学说上有不同见解，《物权法》未作明确规定。我们认为：两者并存时，抵押权已登记的，成立在先，权利在先；抵押权未登记的，质权优先。

【典型真题】

甲公司以其机器设备为乙公司设立了质权。10日后，丙公司向银行贷款100万元，甲公司将机器设备又抵押给银行，担保其中40万元贷款，但未办理抵押登记。同时，丙公司将自有房产抵押给银行，担保其余60万元贷款，办理了抵押登记。20日后，甲将机器设备再抵押给丁公司，办理了抵押登记。丙公司届期不能清偿银行贷款。下列哪一表述是正确的？（2013-03-08，单）

A．如银行主张全部债权，应先拍卖房产实现抵押权

B．如银行主张全部债权，可选择拍卖房产或者机器设备实现抵押权

C．乙公司的质权优先于银行对机器设备的抵押权

D．丁公司对机器设备的抵押权优先于乙公司的质权

答案：C。

（四）抵押权、质权与留置权并存

同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。无论留置权成立时间之先后，其效力均优先于抵押权或质权。

（五）抵押权与所有权的混同

同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有人仍得以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

（六）先抵后封

已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

【典型真题】

甲向乙借款，丙与乙约定以自有房屋担保该笔借款。丙仅将房本交给乙，未按约定办理抵押登记。借款到期后甲无力清偿，丙的房屋被法院另行查封。下列哪些表述是正确的？（2013-3-57，多）

A．乙有权要求丙继续履行担保合同，办理房屋抵押登记

B．乙有权要求丙以自身全部财产承担担保义务

C．乙有权要求丙以房屋价值为限承担担保义务

D．乙有权要求丙承担损害赔偿责任

甲公司以一地块的建设用地使用权作抵押向乙银行借款3000万元，办理了抵押登记。其后，甲公司在该地块上开发建设住宅楼，由丙公司承建。甲公司在取得预售许可后与丁订立了商品房买卖合同，丁交付了80%的购房款。现住宅楼已竣工验收，但甲公司未能按期偿还乙银行借款，并欠付丙公司工程款1500万元，乙银行和丙公司同时主张权利，法院拍卖了该住宅楼。下列哪些选项是正确的?（2017-03-55，多）

A.乙银行对建设用地使用权拍卖所得价款享有优先受偿权

B.乙银行对该住宅楼拍卖所得价款享有优先受偿权

C.丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权优先于乙银行的抵押权

D.丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权不得对抗丁对其所购商品房的权利

答案：CD。

答案：ACD

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