2019年法律职业资格考试民法《抵押权的效力》知识点

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抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，从其约定。

（一）抵押权标的物的范围

抵押物本身当然为抵押权的效力所及，有时候还会涉及到以下问题：

1.从物。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

2.从权利。如抵押权的标的为建设用地使用权时，水流利用权、邻地通行权等均为从权利。在实现抵押权时，抵押权的效力可及于从权利。

3.添附物。抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

4.孳息。在抵押设定后，抵押人仍然享有收益权，孳息收取权也仍归抵押人，孳息不能为抵押权的效力所及。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息应当先充抵收取孳息的费用，其次偿还主债权的利息，然后是偿还主债权。

注意：抵押权人一定要通知负有交付法定孳息的义务人，通知后义务人应向抵押权人交付孳息，否则义务人不受其约束。

5.抵押物的代位物。这是担保物权物上代位性的体现。

6.新增建筑物。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（二）抵押人的权利和义务

1.对抵押物的占有和使用。

2.对抵押物的转让权。抵押人仍然享有对抵押物的所有权，仍然享有对抵押物的最终处分权，只是此种处分权受到了限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。此时，转让抵押财产的合同仍然有效，只是抵押物的所有权不能发生移转。但是，如果受让人代为清偿债务消灭抵押权，债务人不得提出异议，抵押权人也不得拒绝，这被称为受让人的“涤除权”。

3.设定重复抵押的权利。即在同一财产上为两个或两个以上的债权分别设定抵押权。《物权法》允许抵押人重复抵押。

4.对抵押财产的出租权。无论是在抵押前还是抵押后，抵押人都有权将抵押物出租给他人使用。

（1）先租后押。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押人应当书面告知承租人，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）先押后租。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

5.孳息收取权。在抵押期间，抵押物的所有权仍归抵押人，且抵押人仍继续占有抵押物，因此孳息收取权应由抵押人享有。但债务履行期届满、债务人不履行债务而使抵押物被人民法院依法扣押的，孳息收取权即归抵押权人行使。

抵押人的主要义务是妥善保管抵押物，并应采取必要措施防止抵押物的毁损灭失和价值减少。因抵押人的行为造成抵押物价值减少的，抵押人有义务恢复抵押物的价值，或者提供与减少价值相当的担保。经抵押权人同意转让抵押物的价款应符合抵押物的实际价值，且转让所获得的价款应当用来提前清偿所担保的债权或者予以提存。

【典型真题】

2013年2月1日，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年4月1日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为2013年1月1日。张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋。下列哪些表述是正确的？（2014-03-57，多）

A．王某、李某的借款之债消灭

B．李某的租赁权可对抗张某的抵押权

C．王某、李某修订租赁合同行为无效

D．李某可向王某主张违约责任

甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?（2017-03-08，单）

A.甲与丙之间的租赁合同无效

B.丁有权请求丙腾退商铺，丙有权要求丁退还剩余租金

C.丁有权请求丙腾退商铺，丙无权要求丁退还剩余租金

D.丙有权要求丁继续履行租赁合同

答案：ACD。

答案：C。

（三）抵押权人的权利

1.支配抵押物并排除他人侵害的权利。抵押权人虽未实际占有抵押物，但抵押权人对抵押物仍有支配权。抵押物受到第三人侵害时，抵押权人有权要求侵害人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；抵押物受到第三人侵夺时，抵押权人依法可行使物权请求权。

2.同意抵押人转让抵押财产的权利。抵押人转让抵押财产必须征得抵押权人的同意，未经同意，不得转让抵押财产，包括出卖、赠与、互易、出资等。

3.抵押财产价值保全权

（1）请求停止实施减少抵押物价值的行为。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。该行为可以是抵押人的积极行为致使抵押财产价值减少，如拆除抵押的房屋，也可以是消极不作为导致抵押财产价值减少，如对抵押的危险房屋不做修缮、将抵押财产置于室外不加保护，等等。但非因抵押人的行为导致抵押财产价值减少，如因抵押权人的不当干预，或因市场价值波动，或因技术更新换代等导致抵押财产价值减少，则不属于抵押人的行为。

（2）抵押物价值恢复请求权和增加担保请求权。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

注意：抵押财产价值减少应是由抵押人的行为造成的，抵押权人才有权要求抵押人恢复抵押物价值。如果非因抵押人的行为造成抵押物价值减少，如地震等自然灾害、失火、被窃等，则只能按照抵押权的物上代位性来解决，如果有相应的保险金、赔偿金、补偿金的，则抵押权人可以就其优先受偿。当然，残存的抵押物仍应作为债权之担保。这里的“增加担保”，可以是人的担保，也可以是物的担保，只要与抵押财产减少的价值相当即可。

（3）请求提前清偿债务的权利。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。即通过剥夺债务人的期限利益来保障抵押权人的利益，也被称为“加速到期”制度。

4.抵押权处分权。只要不损害其他抵押权人的利益，抵押权人都可以依法处分其权利。抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位，也可以与抵押人协商变更抵押权的内容。抵押权人转让其主债权时，抵押权一并转让，当事人另有约定的除外。

5.扣押后的孳息收取权。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用，其次偿还主债权利息，再次偿还主债权。

6.优先受偿权。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。在抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行的债权受偿。如果债务人被宣告破产，抵押财产不列入破产财产，抵押权优先于一般债权。

【典型真题】

甲以自有房屋向乙银行抵押借款，办理了抵押登记。丙因甲欠钱不还，强行进入该房屋居住。借款到期后，甲无力偿还债务。该房屋由于丙的非法居住，难以拍卖，甲怠于行使对丙的返还请求权。乙银行可以行使下列哪些权利？（2012-03-57，多）

A．请求甲行使对丙的返还请求权，防止抵押财产价值的减少

B．请求甲将对丙的返还请求权转让给自己

C．可以代位行使对丙的返还请求权

D．可以依据抵押权直接对丙行使返还请求权

答案：AB。

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