2019年法律职业资格考试民法《建筑物区分所有权》知识点

责编：王觅 2019-02-05

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《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权的主体是业主，并非承租人、管理人、借用人等。基于与建设单位之间的商品房买卖行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有权和共同管理权组成的复合型权利。

（一）专有权

《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

专有部分须具有构造上、利用上和登记上的独立性。符合以上独立性特点的房屋、买卖合同明确约定为业主单独所有的车位和车库、摊位、买卖合同明确约定为业主单独所有的绿地等特定空间，属于专有部分。规划上专属于特定房屋，且列入房屋买卖合同中的露台等，属于专有部分的组成部分。

专有权与一般意义的所有权并无本质区别，权利人可以在法律范围内行使完全的占有、使用、收益和处分权，并排除他人的干涉。业主转让其专有权时，其他业主没有优先购买权。

住改商，是指业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。同意应以明示的方式作出。若管理规约禁止改变住宅性质，则应当遵守。本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”；本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。若未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

（二）共有权

共有权，是指业主对建筑物共用部分、基地使用权、小区公共场所和公共设施所共同享有的财产权利。

共有部分包括：建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等；建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等；建筑物所占有的建设用地使用权；建筑区划内未明示属于业主个人的绿地；建筑区划内不属于城镇公共道路的小区道路；物业服务用房；公共场所和公共设施，如大门建筑、装饰物、水电、照明、消防等公用配套设施；小区内的空地；维修资金；其他共有财产，如小区内的树木等。

共有部分不得请求分割或单独转让。业主的专有权移转的，共有权和共同管理权同时移转。建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。如基于合理需要在楼顶安装太阳能热水器。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

（三）共同管理权

共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。

共同管理权的行使方式：参与业主大会，行使表决权；参与业主委员会，行使管理权；共同制定管理规约的权利；请求就重大事项召开会议讨论；请求公开与共同事务相关资料；等等。

1.业主大会

决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（双三分之二）：（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施；

决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双半数）：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；改变共有部分的用途；利用共有部分从事经营性活动；处分共有部分等等。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

2.物业服务合同

业主大会依法选聘物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。该合同对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。业主大会作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权解除物业服务合同。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权起诉请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由而拒缴物业费。物业服务企业可向拖欠物业费的业主起诉主张权利。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

【典型真题】

蒋某是C市某住宅小区6栋3单元502号房业主，入住后面临下列法律问题，请根据相关事实予以解答。

（1）小区地下停车场设有车位500个，开发商销售了300个，另200个用于出租。蒋某购房时未买车位，现因购车需使用车位。下列正确的是：（2017-03-86，不定）

A.蒋某等业主对地下停车场享有业主共有权

B.如小区其他业主出售车位，蒋某等无车位业主在同等条件下享有优先购买权

C.开发商出租车位，应优先满足蒋某等无车位业主的需要

D.小区业主如出售房屋，其所购车位应一同转让

（2）该小区业主田某将其位于一楼的住宅用于开办茶馆，蒋某认为此举不妥，交涉无果后向法院起诉，要求田某停止开办。下列选项正确的是：（2017-03-87，不定）

A.如蒋某是同一栋住宅楼的业主，法院应支持其请求

B.如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其房屋价值，法院应支持其请求

C.如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其生活质量，法院应支持其请求

D.如田某能证明其开办茶馆得到多数有利害关系业主的同意，法院应驳回蒋某的请求