有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C 三个宗地交
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位,取整)
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位,取整)
上表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
该城市此类用地容积率与地价关系为:当容积率在1~1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。另外,该城市地价指数情况见下表。
试根据以上条件,评估待估宗地1999年1月份的价格。
表11-1 各宗地的具体情况
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系比为:当容积率在1~1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增加0.1,单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正,都是案例宗地与被估宗地比较,表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,评估宗地G在2002年的价格。
有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现收集到A、B.C、D四宗土地交易实例,具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5—2之间时,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2qo。该城市2004~2008年每年地价指数上升1%。
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限 评估标的 2002.1 0 1.7 0 0 40 A 2200 2001.1 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2400 2001.1 0 1.8 +2% 0 40 C 2300 2001.1 0 1.7 0 0 39 D 2100 2000.1 -2% 1.6 0 -1% 38 试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
评估标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。
宗地 成交价(元/平方米) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限(年) 评估标的 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A 2 200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2 400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C 2 300 2001年1月 O 1.7 0 0 39 D 2 100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38
要求:试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1) 为什么要进行交易情况修正?
(2) 在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3) 根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
A.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素*其他因素修正因素
B.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素*其他因素修正因素
C.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素
D.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数容积率修正因素*其他因素修正因素
A、0.9659
B、1.0325
C、0.9432
D、0.8956