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题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

甲公司承租了一栋建筑面积为10000平方米的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600

元/平方米,以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末(不考虑空置损失)，请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。

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第1题

某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双

方的租赁合同规定，前5年租金是以第1年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？

要求：

1．按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值须使用年金法计算。

2．写出计算过程。

3．写出正确结论。

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第2题

根据下列题干及选项，回答 7～10 题：某旧厂房的建筑面积为5 000 ㎡。根据其所在地点和周围环境，

根据下列题干及选项，回答 7～10 题：

某旧厂房的建筑面积为5 000 ㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1 000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4 000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

第 7 题该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。

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第3题

某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收

取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。

A．11．41

B．11．49

C．12．41

D．12．49

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第4题

某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入40

0万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

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第5题

有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发

建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。

要求：试评估该宗地地价。

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第6题

某公司拟筹集资金1000万元，现有甲、乙两个备选方案。有关资料如下：（l)甲方案：按面值发行长期债券50

某公司拟筹集资金1000万元，现有甲、乙两个备选方案。有关资料如下：

(l)甲方案：按面值发行长期债券500万元，票面利率10%，筹资费用率1%；发行普通股500万元，筹资费用率5%，预计第一年股利率为10%，以后每年按4%递增；

(2)乙方案：发行普通股400万元，筹资费用率为4%，预计第一年股利率12%，以后每年按5%递增；利用公司留存收益筹资600万元。该公司适用的所得税税率为25%。

【要求】按平均资本比较确定该公司的最佳筹资方案。

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第7题

回答11~15题某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／m2的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。该商业用房的收益价格为（）万元。

A.595．95

B.754．15

C.782．32

D.800．00

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第8题

某公司拟筹集资本1000万元，现有甲、乙、丙三个备选方案。有关资料如下所示：（1)甲方案：按面值发行长

某公司拟筹集资本1000万元，现有甲、乙、丙三个备选方案。有关资料如下所示：

(1)甲方案：按面值发行长期债券500万元，票面利率10%，筹资费用率1%；发行普通股500万元，筹资费用率5%，预计第一年股利率为 10%，以后每年按4%递增。

(2)乙方案：发行优先股800万元，股利率为 15%，筹资费用率为2%；向银行借款200万元，年利率为5%。

(3)丙方案：发行普通股400万元，筹资费用率为4%，预计第一年股利率12%，以后每年按 5%递增；利用公司留存收益筹资600万元。

该公司所得税税率为33%。

要求：确定该公司的最佳筹资方案。

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第9题

有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，

建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。

要求：试评估该宗地地价。

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